Оскарженню підлягає

Звернення зі скаргою на дії реєстратора в Комісію з розгляду скарг у сфері державної реєстрації Мін’юсту дозволяє захистити своє право на нерухомість без судового розгляду

Незважаючи на перманентний стан реформування сфери державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, кількість і ступінь серйозності зловживань в ній як мінімум залишається на стабільному рівні, а іноді навіть посилюється.

Неважко зрозуміти, що підривають режим законності в сфері реєстрації три ключових обставини: технічна можливість реєстратора здійснювати реєстраційні дії (навіть при наявності обтяжень чи інших очевидних перешкод), відсутність невідворотності покарання за такі протиправні дії, а також недостатня ефективність існуючих засобів правового захисту законних правовласників.

На першу обставину через багато років нарешті звернули увагу в Міністерстві юстиції України. Так, 18 вересня 2018 року Мін’юст оголосив про введення технічної процедури, яка не дозволяє реєстратору здійснювати реєстраційні дії за межами свого регіону і, таким чином, порушувати закон. Незаконність реєстраційних дій, здійснених поза регіону реєстратора, була підтверджена крім іншого Верховним Судом в постанові від 27 лютого 2018 року по справі № 826/2693/17. Однак до сих пір реєстратор не позбавлений фактичної можливості здійснювати реєстраційні дії всупереч обтяжень і навіть скасовувати попередні реєстраційні дії.

Отже, єдиною перешкодою для реєстратора в вищеописаних прикладах повинна бути буква закону. Однак в нашій реальності в більшості випадків реєстратори-правопорушники відбуваються лише стягненням у вигляді тимчасового відключення від реєстру.

Розширення законодавцем кола суб’єктів реєстрації спричинило за собою появу цілого «бізнесу» у вигляді мережі сумнівних комунальних підприємств, заснованих нечисленними територіальними громадами, разом з «реєстраторами-примарами», існуючими лише на папері і в вигляді двійкового коду.

Очевидно, що такий порядок речей спонукає власників нерухомості та інших власників прав на неї задуматися про ефективний захист своїх прав.

Ступені захищеності

На даний момент ступінь захищеності об’єктів нерухомості від посягань третіх осіб можна визначити, виходячи з інформації про реєстрацію таких прав. На цій підставі всі права на об’єкти можна розділити на чотири категорії:

1) права, зареєстровані реєстраторами в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (Реєстр) після 1 січня 2013 року, – найбільш захищені, підтверджуються документами і інформацією в базі даних з відкритим доступом;

2) права, зареєстровані органами технічної інвентаризації в Реєстрі з 1 липня 2004 року до 1 січня 2013 року, – захищені не менше, ніж права першої категорії, оскільки підтверджуються документами і інформацією в базі даних, яка зараз є архівної частиною Реєстру;

3) права, зареєстровані органами технічної інвентаризації до 1 липня 2004 року або початку роботи Реєстру прав на нерухоме майно та їх обтяжень (початок роботи цього реєстру залежало від регіону, стверджувалося місцевими органами влади, і повноцінно він заробив тільки в 2009 році), – менш захищені в порівнянні з правами першої та другої категорій, оскільки підтверджуються документами і інформацією в базі даних, яка на даний момент є тільки в органів технічної інвентаризації; 4) права, які не зареєстровані зовсім, – не захищені, оскільки існують тільки на паперових носіях та в більшості випадків виникли і були оформлені тільки документально в період, коли реєстрація прав була необов’язковою.

На окрему увагу заслуговує реєстрація прав на земельні ділянки, до сих пір вимагають подвійної реєстрації в Реєстрі та в Державний земельний кадастр. При цьому автоматичне взаємодія цих двох систем, передбачене Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», спрацьовує далеко не завжди, і власникам земельних ділянок для повної впевненості потрібно самостійно звертатися до органів, що здійснюють ведення земельного кадастру, для внесення в нього інформації про них як про власників, а також для належного відображення у відповідних інформаційних системах.

Проте жодна з вищевказаних категорій нерухомості не є абсолютно захищеною, оскільки найбільш дієвим способом посягань на права на нерухомість був і залишається фальсифікація правовстановлюючих документів, а жоден з існуючих сьогодні суб’єктів реєстрації не зобов’язаний здійснювати перевірку їх достовірності і не несе ніякої відповідальності за реєстраційні дії по підробленим документам. При цьому підробка документів можлива в декількох напрямках: для першої і другої категорій створюються документи, які декларують перехід права до «нового власника», що вимагає докладних знань про перехід прав по сучасному законодавству; для третьої і четвертої – досить створення абсолютно нових документів про права на нерухомість відповідно до раніше діючого законодавства, найбільш зручному для фальсифікації документів, і підтверджують ці права документів – відповідної довідки з органів технічної інвентаризації.

Способи захисту

На практиці в якості ефективних способів захисту правовласників слід виділити класичний судовий і адміністративний. До останнього відноситься оскарження реєстраційних дій в Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації Мін’юсту (Комісія), а для перших двох категорій – виявлення порушень в процесі камеральних перевірок дій реєстраторів міністерством. Проведення камеральної перевірки – частина нововведень в системі державної реєстрації, спрямованої на виявлення порушень законодавства реєстраторами, без залучення правовласників і самих реєстраторів. В даний час такі перевірки проводяться щоквартально щодо реєстраційних дій з найбільшим ступенем ризику, таких як реєстрація прав з порушеннями термінів, в неробочий час, при відсутності сканованих копій документів, на підставі судових рішень, в разі скасування раніше скоєних реєстраційних дій і т.д.

Крім того, Комісія дотримується процедур камеральної перевірки при розгляді скарг на дії реєстратора. За позитивного результату за результатами такої перевірки може бути виявлено цілу низку незаконних дій, а відповідні рішення реєстраторів скасовуються з внесенням змін до Реєстру його технічним адміністратором без додаткових процесуальних дій. Однак описаний механізм можна віднести до пасивних через відсутність у суб’єкта права ініціювати таку перевірку (поза процедурою оскарження в Комісії).

Можливість оскарження дій реєстратора в Комісії дозволяє захистити своє право на нерухомість без судового розгляду – наявність відповідного судового спору виключає звернення до Комісії. При цьому створення такої системи захисту прав стало відповіддю на негативну практику судів при розгляді справ про покладання на реєстраторів обов’язки здійснювати дії в зв’язку з тим, що прийняття рішень реєстраторами відноситься до їх дискреційним повноваженням.

У числі позитивних сторін оскарження в Комісії слід назвати можливість особистого донесення заявником і третьою особою своєї позиції до членів Комісії на її засіданні, деклароване більш швидкий розгляд скарги в порівнянні з судовим виробництвом, а також відсутність необхідності сплати зборів і мит. Однак в Комісію звертаються і правопорушники за скасуванням законних реєстраційних дій, при цьому права законного власника в цьому випадку слабо захищені: питання повідомлення його про скаргу і ознайомлення з її матеріалами недостатньо врегульовані. Залишає бажати кращого і фактичний термін розгляду скарг, часто значно перевищує передбачений.

Боротьба юрисдикцій

З набранням чинності нового процесуального законодавства в застосуванні традиційного судового способу правового захисту виникли проблеми у зв’язку з юрисдикційним суперечкою між адміністративними і господарськими судами. Відповідно до позиції Великої палати Верховного Суду, викладеною в постановах від 16 травня 2018 року по справі

№ 826/4460/17, від 23 травня 2018 року по справі

№ 815/4618/16 та від 5 червня 2018 року по справі

№ 804/20728/14, предметом перевірки адміністративними судами в цій категорії справ є дотримання встановленого законом порядку прийняття суб’єктом владних повноважень рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень і внесення відповідних записів до Реєстру. Адміністративні суди повинні перевіряти дотримання та неухильне виконання процедури державної реєстрації виключно на підставі вимог закону, оскільки невиконання суб’єктом влади вимог законодавства зводить нанівець законність всієї процедури державної реєстрації.

Окремої уваги в контексті судового оскарження реєстраційних дій заслуговує постанова Верховного Суду України від 20 жовтня 2015 року з справі

№ 21-1960а15, в якому міститься вкрай суперечливий висновок про те, що навіть явно незаконні реєстраційні дії не підлягають скасуванню, якщо вони були здійснені в інтересах законного власника.

Незважаючи на існуючі складнощі в аналізованої сфері, захист прав і законних інтересів не позбавлена ​​ефективності та доцільності, однак вимагає зваженого комплексного підходу і постійного моніторингу прав на об’єкт нерухомості в Реєстрі.

Євген СМІЮХА, управлющій партнер АФ “Династія”
Роман АНТОНІВ, старший юрист, адвокат АФ “Династія”

 

Публікації 2 листопада, 2018

Написати коментар

Ваш электронный адрес не будет опубликован

sixteen + thirteen =