Выгодное продолжение

Для доказательства упущенной выгоды арендатору нужно документально подтвердить, что только неправомерные действия арендодателя стали причиной, лишившей его возможности получить прибыль

Специально для «Юридической практики»

Сегодня достаточно большое количество земельных споров возникает из правоотношений аренды, в частности, связанных с нарушением условий действующих договоров со стороны частных арендодателей земельных участков (паев), переданных в аренду на определенный срок. Интересной является категория земельных споров, в которых предъявляются требования досрочного расторжения действующего договора аренды земельного участка, который на данный момент является засеянным арендатором, или, без предупреждения, арендодатель осуществляет занятие участка, путем освоения переданной им же в аренду земли, не дождавшись даты окончания срока действия договора аренды. Арендодатель осознает, что земля является подготовленной за счет арендатора. В таких случаях добросовестный арендатор вынужден ставить вопрос возмещения убытков, в том числе упущенной им выгоды.

По порядку

В таких земельных спорах арендодатель свою позицию в основном аргументирует тем, что его действия не являются самовольным занятием земли, ведь он законный владелец и имеет государственный акт на право собственности. По начисленным арендатором убыткам, аргументация арендодателя сводится, в большинстве случаев, к необоснованности и недоказанности арендатором суммы, подлежащей возмещению.

В судебной практике по рассмотрению споров, возникающих из арендных правоотношений, основным аргументом относительно недоказанности суммы убытков является неприменение при определении суммы убытков «Порядка определения и возмещения убытков собственникам земли и землепользователям», утвержденного Постановлением Кабмина от 19 апреля 1993 №284 (Порядок), согласно которого размеры убытков определяются комиссиями, созданными Киевской и Севастопольской городскими, районными государственными администрациями, исполнительными органами сельских, поселковых, городских советов, а неприменение последнего влечет за собой нарушение норм материального права, регулирующих порядок определения убытков землепользователю.

Однако этот аргумент требует детального анализа. Так, указанный порядок распространяется на конкретно определенные в нем правоотношения. Предметом правового регулирования Порядка определения и возмещения убытков собственникам земли и землепользователям, утвержденного постановлением КМ Украины от 19 апреля 1993 года №284, является возмещение убытков собственникам земли и землепользователям, причиненных вследствие:

— изъятия земель в пользу законных землепользователей в установленном порядке,

— их временного занятия такими пользователями и обусловленного этим неполучения владельцем (истцом) доходов за время временного неиспользования земельного участка.

Однако эти правоотношения нельзя отождествлять с фактом самовольного занятия арендодателем спорного земельного участка, то есть без надлежащих правовых оснований, и опровергается наличием и сроком действия договора аренды земельного участка.

По закону

Так, согласно статье 1 Закона Украины от 19 июня 2003 года № 963-IV «О государственном контроле за использованием и охраной земель» самовольное занятие земельного участка — любые действия, свидетельствующие о фактическом использовании земельного участка при отсутствии соответствующего решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о его передаче в собственность или предоставление в пользование (аренду) или при отсутствии совершенной сделки по такому земельному участку, за исключением действий, которые, согласно закону, являются правомерными. Итак, Постановлением Кабинета Министров Украины от 19 апреля 1993 года №284 «О порядке определения и возмещения убытков собственникам земли и землепользователям» установлен порядок возмещения убытков, в частности, при временном занятии земельных участков с разрешения или по согласию землепользователя. А в случае самовольного занятия земельных участков, в том числе самим арендодателем, этот порядок неприменим.

Согласно статьям 5,15 Закона Украины «О плате за землю» объектом платы за землю является земельный участок, а также земельный пай, находящися в собственности или пользовании, в том числе на условиях аренды. Так, в случае, если арендатором были рассчитаны убытки в виде неполученных доходов в связи с временным неиспользованием ним арендованного земельного участка, в то время как арендодатель самовольно (без правовых оснований) занимает спорный земельный участок, такой расчет может осуществляться с применением в расчетах «Методики определения размера вреда, причиненного вследствие самовольного занятия земельных участков, использования земельных участков не по целевому назначению, снятия грунтового покрова (плодородного слоя почвы) без специального разрешения» (Методика), утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 25 июля 2007 года №963. Но может и не применяться — на выбор арендатора, которому нанесен ущерб.

Поэтому, в случае, когда арендодатель совершил земельное правонарушение и нанес лицу (арендатору) убытки, подлежат возмещению земельно-правовые убытки, как способ гражданско-правовой ответственности, а нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, не устанавливают обязанности арендатора подтвердить свои требования исключительно расчетами, сделанными в соответствии с Методикой.

По суду

Указанная позиция суда также указана в аналогичном споре, рассмотренном в Постановлении Верховного Суда Украины (ВСУ) от 14 июня 2017 года по делу №3-463гс17. ВСУ указал, что апелляционный суд ошибочно ограничился ссылкой на несоблюдение истцом положений Методики, как исключительного основания для расчета размера убытков, что является, по заключению этого суда, следствием отсутствия в действиях ответчика элементов состава гражданского правонарушения и невозможности возложения на последнего обязанности по возмещению понесенных истцом убытков. Истец, для расчета суммы неполученных доходов, выходил из средних показателей урожайности по району, что является меньше фактической урожайности сои, полученной ответчиком, и вычислил из общего количества и стоимости урожая, что он мог бы получить при самостоятельном хозяйствовании на землях, суммы расходов, которые он обязательно должен понести на выращивание, сбор урожая на этих земельных участках, уплату налогов, арендной платы и тому подобное.

ВСУ объяснил, что несмотря на то, что в соответствии с положениями части третьей статьи 157 Земельного Кодекса Украины, порядок определения и возмещения убытков собственникам земли и землепользователям устанавливается Кабинетом Министров Украины, нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, не устанавливают обязанности истца подтвердить свои требования исключительно расчетами, сделанными в соответствии с Методикой.

Дополнительно следует отметить, что при детальном рассмотрении принципа начисления убытков в арендных правоотношениях существует и другая сторона в позиции Верховного Суда, которая обязывает также арендатора должным образом доказывать и обосновывать сумму и принцип начисления причиненных ему убытков в виде упущенной выгоды. Несмотря на применение или неприменение Методики, по усмотрению арендатора, при расчете убытков, он должен придерживаться определенных критериев, чтобы суд имел основания принять такой расчет во внимание.

Так, по мнению Верховного Суда, изложенную в постановлении от 7 августа 2019 по делу 179/1367/17-ц, поскольку согласно части четвертой статьи 623 Гражданского Кодекса (ГК) Украины при определении неполученных доходов (упущенной выгоды) учитываются меры, предпринятые для их получения, предъявление требования о возмещении неполученных доходов (упущенной выгоды) возлагает на истца обязанность доказать, что эти доходы (выгода) не являются абстрактными, а действительно были бы им получены».

Тщательный расчет

То есть расчет упущенной выгоды не должен сводиться, в частности, к умножению плана урожая на цену. Суд исследует реальную возможность получить такой доход исходя также из средней цены за период, урожайность с гектара на определенной территории, а также обязательное подтверждение (документы или другие доказательства), что лицо должно было получить определенные доходы, и только неправомерные действия арендодателя стали единственной и достаточной причиной, которая лишила его возможности получить прибыль. Суд должен убедиться в реальных намерениях лица на возделывание спорного земельного участка, исследовав определенные доказательства реальной возможности получить указанный доход.

ТРИКОЗА Татьяна — адвокат Dynasty Law Firm

 

Публикации 24 сентября, 2019

Написать комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован

4 × 5 =